Theo báo cáo quý 3 về thị trường bất động sản vừa được các công ty nghiên cứu thị trường công bố cho thấy có biểu hiện bất hợp lý ở tỷ lệ nguồn cung giữa các phân hạng căn hộ khi mà trong quý 3/2018, ngoại trừ đất nền, các phân khúc còn lại bao gồm căn hộ, nhà phố, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng đều sụt giảm ở cả nguồn cung và lượng tiêu thụ.

Phân khúc đất nền lại lên cơn sốt, nguồn cung căn hộ mất cân đối

Đất nền lại nóng bất thường

Sau khi hạ nhiệt trong quý 2/2018, thị trường phân khúc đất nền tại khu Đông Sài Gòn đang có dấu hiệu “nóng” trở lại. Theo ghi nhận mới đây, khu vực này đã bắt đầu xuất hiện trở lại bóng dáng của các môi giới bất động sản. Lý giải về hiện tượng trên, một “cò đất” tự do tại khu vực quận 9 cho biết, điều này không có gì lạ, bởi 1 tháng trở lại đây, Dự án VinCity tại quận 9 của Tập đoàn Vingroup bắt đầu có những hoạt động cụ thể như bơm cát để san lấp mặt bằng, quây tôn khu vực triển khai dự án, máy móc được đưa vào khu vực bên trong dự án cũng nhiều hơn…, khiến dân môi giới trở lại để đón đầu.

Không chỉ số lượng môi giới và văn phòng giao dịch tăng trở lại, mà giá đất nền tại đây cũng bắt đầu có chuyển biến. Trong vai khách hàng có nhu cầu mua nền đất để xây nhà, chúng tôi được các nhân viên môi giới ở đây cho biết, một nền đất có diện tích khoảng 50m2 tại khu vực quanh đây cách 3 tháng trước có giá 30 triệu đồng/m2, nay đang được bán với giá 38-40 triệu đồng/m2. Đặc biệt, tại mặt tiền đường Nguyễn Xiển, khu vực cách Dự án VinCity khoảng 1 km, giá đất từ 23 – 25 triệu đồng/m2 trong năm 2017, nay đã lên đến 40 – 47 triệu đồng/m2 nhưng môi giới vẫn không có hàng để bán.

Còn tại khu vực quận Thủ Đức, dù không ồn ào như quận 9, nhưng giá đất cũng đã có những chuyển biến và thiết lập mặt bằng giá mới. Đơn cử, dọc đường Kha Vạn Cân, đoạn gần chợ Thủ Đức, mức giá trung bình hiện dao động từ 90 – 100 triệu đồng/m2. Giá đất trên mặt tiền đường Tô Ngọc Vân đang dao động khoảng 100 – 150 triệu đồng/m2, còn vào sâu trong các hẻm nhỏ thì khoảng 50 – 70 triệu đồng/m2. Ngoài các vị trí trên, một số dự án khu dân cư nằm ven Đại lộ Phạm Văn Đồng, có hệ thống đường giao thông kết nối trực tiếp đến nhà ga metro trung tâm cũng tăng giá. Theo khảo sát của chúng tôi, tại đây hiện mức giá tăng khoảng 25 – 30% so với đầu năm 2018″, giám đốc một sàn giao dịch tại Thủ Đức chia sẻ.

Theo một số chuyên gia, khu Đông TPHCM đang đứng trước cơ hội bứt phá rất lớn, bởi UBND TPHCM đã có chủ trương định hướng phát triển khu vực cửa ngõ phía Đông TP thành “Khu đô thị sáng tạo”. Chưa kể, khu vực này cũng được đầu tư nhiều công trình hạ tầng giao thông trọng điểm như đường cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây, tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên, Bến xe miền Đông, các tuyến đường vành đai… Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến cáo, người mua cần phải cân nhắc kỹ trước khi quyết định “xuống tiền” nếu không sẽ mắc vào bẫy giá ảo của các cò đất.

Mất cân đối nguồn cung

Trong khi đó theo báo cáo nghiên cứu thị trường căn hộ vừa được công bố, mặc dù đáp ứng nhu cầu mua nhà để ở của nhiều người nhưng phân khúc căn hộ bình dân hạng C (giá dưới 23 triệu đồng/m2) hầu như không xuất hiện ở TPHCM trong quý 3 vừa qua.

Tại buổi Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở quý 3/2018 của Công ty CP DKRA Việt Nam, ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc DKRA nhận định dù nhu cầu cao nhưng phân khúc hạng C đang kém hấp dẫn với giới đầu tư và cả người mua nhà. DKRA Việt Nam dự đoán tình hình khan hiếm căn hộ hạng C theo dự báo có thể kéo dài tới hết năm do ngày càng ít doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này.

Theo ông Lâm, 5 yếu tố khiến phân khúc này không còn hấp dẫn là do vị trí không tốt. Thứ nhất, giá đất khu vực trung tâm TP HCM đã quá cao nên các dự án căn hộ bình dân phải đổ về vùng ven trong khi hạ tầng giao thông không phải khu vực nào cũng phát triển đồng bộ. Chưa kể, quy mô các dự án lại nhỏ nên không được đầu tư, chăm chút nhiều.

Thứ hai là chất lượng xây dựng và dịch vụ kém nên người mua vẫn rất e ngại với chất lượng dòng sản phẩm nhà bình dân, giá rẻ. Thực trạng chất lượng xuống cấp quá nhanh của nhiều dự án nhà giá bình dân đã khiến niềm tin người mua nhà vào phân khúc này thấp. Thứ ba là thiếu đơn vị quản lý, hầu như các dự án hạng C hiện tại đều không có đơn vị quản lý chứ chưa nói đến yếu tố chuyên nghiệp. Chính điều này khiến cho chất lượng sống của các chung cư hạng C thường phức tạp. Thứ tư, chính sách bán hàng cũng thiếu hấp dẫn do chủ đầu tư không lãi nhiều để áp dụng nhiều ưu đãi. Vấn đề thủ tục pháp lý phức tạp, giá đất cao, chi phí xây dựng tốn kém nhưng vẫn phải duy trì mức giá rẻ khiến các dự án hạng C khó đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn như hạng A và hạng B. Cuối cùng, dự án hạng C không thu hút được nhà đầu tư, do lợi nhuận đầu tư kém hấp dẫn.

Báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy từ giữa năm 2017 đến nay, căn hộ hạng A, B luôn áp đảo, trong khi căn hộ hạng C sụt giảm mạnh. Nếu như nguồn cung căn hộ hạng C (bình dân – giá bán dưới 1.000 USD/m2) chiếm 32% trên thị trường trong quý 1/2018, 29% trong quý 2, thì sang quý 3 nguồn cung gần như bằng 0%.

Đồng thời, cùng với sự sụt giảm nguồn cung, vị trí phân bố căn hộ hạng C cũng đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố. Ở thời điểm 2016 – 2017, căn hộ hạng C có thể được tìm mua ở quận 8, quận 9… nhưng hiện tại, các dự án căn hộ dạng này đều tập trung ở một số khu vực thuộc quận, huyện như quận 12, Nhà Bè, Bình Tân, Bình Chánh… với hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông chưa đồng bộ, gây khó khăn cho cư dân trong giao thương và sinh hoạt.

Bên cạnh đó, nhiều dự án căn hộ hạng C cũng được đánh giá là kém hấp dẫn với người dân bởi một số yếu tố như chất lượng sản phẩm, tiện ích nội khu, quản trị chung cư, chính sách bán hàng, nguồn vốn hỗ trợ mua nhà…

Theo ông Lâm, để cải thiện và khắc phục tình trạng lệch pha như hiện tại, Nhà nước đóng vai trò rất quan trọng trong việc ban hành, triển khai các chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hạn, quy hoạch cơ sở hạ tầng đồng bộ giữa các khu vực, hoàn thiện hệ thống giao thông…

Về phía chủ đầu tư, việc điều chỉnh giá thành sản phẩm về mức giá hợp lý và tăng cường các chính sách hỗ trợ khách hàng sẽ góp phần đưa căn hộ hạng C đến tay khách hàng, từ đó kết nối nguồn cung đáp ứng nhu cầu ở thật.

XEM NGAY các lô đất vàng sở hữu vị trí đắc địa của Long Thành tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Xây Dựng Địa Ốc Long Điền.

BĐS khu Đông là nơi có tốc độ phát triển nhanh và biên độ tăng giá lớn nhất. Nhiều chủ đầu tư lớn đồng loạt triển khai các dự án tại khu Đông điển hình là khu vực xung quay sân bay quốc tế Long Thành tỉnh Đồng Nai. Hiện có những lô đất 1000m2 của Công ty BĐS Long Điền đang được chào bán với giá chỉ từ 599k/m2. Để sỡ hữu ngay Đất Long Thành liên hệ : 0783.58.86.68